你已经看到了一个又一个的头条新闻，说拥有房地产是积累财富的关键。嗯，如果你经常搬家，对租客不感兴趣，或者没有足够的钱付首付怎么办?你仍然可以通过投资这些最好的reit来分散你的投资组合，积累财富。
一些投资者关注股价上涨，这导致他们投资于特斯拉(Tesla)等成长型股票。一些投资者关注强生(Johnson & Johnson)等股息增长股票，另一些投资者则关注美国电话电报公司(AT&T)等高收益股票。但当你拥有了所有这些股票后，就该分散投资了，这样你就不会把所有的鸡蛋都放在一个或两个篮子里。
还有一种资产类别也是不错的投资，那就是房地产投资信托(REITs)。REIT像普通股一样公开交易，但以信托的形式组织，重要的是，拥有REIT会涉及税务问题。
因此，在选择购买reit时，质量很重要。在这篇文章中，在介绍了基础知识之后，我将介绍今天最值得购买的reit。
房地产投资信托基金的基本知识?
在我们讨论今天最好的房地产投资信托基金之前，我们应该先谈谈房地产投资信托基金的基本知识。
据Investopedia报道在美国，房地产投资信托基金是一家拥有、运营或为创收房地产提供资金的公司。公开交易的房地产投资信托基金的股票在证券交易所交易。因此，投资者可以投资商业地产这不是大多数散户投资者自己能做到的。
要获得房地产投资信托基金的资格，它必须拥有能够产生收入并分配给股东的房地产。具体来说，房地产投资信托基金必须如此
- 至少把总资产的75%投资于房地产、现金或美国国债
- 至少75%的总收入来自租金、按揭贷款利息不动产，或不动产销售
- 每年以股东分红的形式支付最少应纳税收入的90%
- 成为一个像公司一样纳税的实体
- 由董事会或受托人管理
- 在公司成立一年后，至少有100名股东
- 5名或更少的个人持有不超过50%的股份
从技术上讲，reit的投资者是单一持有人，而不是股东。过去，reit为投资者带来了良好的总回报，但与此同时，在最近的衰退中，reit削减派息和暂停派息的比例相对较高。
房地产投资信托的税率
投资者应该意识到，拥有reit会涉及到税收问题。的股息税率房地产投资信托基金的税率与普通所得税税率相同。
这是因为reit是传递实体，不缴纳联邦所得税。因此，这些公司将90%的收入支付给股东。有必要知道，从技术上讲，reit支付分配，而不是股息给其单位持有人。分配分为固定收入、资本回报和资本利得。
由于这个原因，reit支付的股利是不合格的，因此不像合格股息那样享受有利的税收待遇。合格股息和非合格股息之间的税率差异可能相当大。以你的家庭为例共同申报所得税的入息为10万美元，普通所得税税率为22%，合格股息税率为15%。随着你纳税等级的增加，这种差异也会增加。
最佳房地产投资信托基金的标准
应该明确的是，reit的交易方式与股票类似，但由于其结构和税收影响而有所不同。因此，reit的估值甚至与普通股不同。
例如，一只股票可以用每股收益和历史市盈率(P/E)来估值。另一方面，reit的估值采用了另一种指标，即每股运营资金(FFO)和历史市盈率。
FFO衡量的是REIT正常业务活动产生的现金流。因此，FFO是衡量REIT经营绩效的一种方法。然而，许多用来决定最佳股票购买的标准在质量上与今天选择最佳房地产投资信托基金相似。
- 购买房地产投资信托基金的一个主要原因是股息收益率。它是总回报的重要贡献者。我们要求的收益率要超过4%。
- 股息派息率必须相对较低，REIT才会被列入最值得购买的REIT名单。对于房地产投资信托基金，我们将派息率定义为股息与每股收益比。派息率应足够低，以降低削减或暂停派息的风险。过高的派息率意味着REIT可能会使用过多的债务来资助增长计划。reit的保守派息率为80%，这意味着股息不超过FFO的80%。
- 制定最佳房地产投资信托基金名单的第三个标准是投资级资产负债表，负债相对较低。我们要求其债务权益比低于100%，利息覆盖率超过2倍。过高的债务会使股息面临风险，因为需要更多的现金流来支付利息支出。
Realty Income目前的股息率为4.03%，年派息率为2.83美元。此外，该信托预计在2021年每股产生3.56美元的FFO，派息率约为80%，这刚好是我的派息率目标截止值。因此，关注这个安全指标是值得的。
3个最值得购买的房地产投资信托基金
1.物业收入公司
在我们的名单中排名第一的房地产投资信托基金是房地产收入公司(Realty Income Corporation, O)，该信托基金拥有6500多处商业租户的房产。此外，Realty Income拥有的零售物业不是商场的一部分，而是独立的物业。
因此，这些物业对许多不同的租户都是可行的，包括政府服务、医疗保健服务和娱乐。Realty Income成立于1969年。
Realty Income以其成功的股息增长历史和每月股息支付而闻名。该信托基金自1969年成立以来一直在分红。
该房地产投资信托基金已连续支付615个月的股息。该公司已连续96个季度提高股息112次。该公司是股息贵族，连续27年增加股息。
此外，该信托的资产负债表是投资级的。不动产收入是A3信用评级穆迪(Moody 's)和标准普尔(Standard & Poor 's)的A-信用评级。
这两个评级都是中上等级，表明该公司有坚实的能力履行其财务义务。截至2021年第二季度末，总债务为92亿美元，债务/资本比率为36%，这是一个保守的数字。此外，基于满足我们第三个标准的FFO，利息覆盖率约为3.9倍。
2.SL Green房地产公司
我们最好的房地产投资信托基金名单上的第二个是SL Green Realty Corp (SLG)。大多数读者不太可能知道房地产投资信托基金，但它是纽约市最大的房东。
截至2021年第二季度末，该信托拥有超过77栋建筑和3530万平方英尺的商业地产的所有权权益。在曼哈顿，SL Green拥有2710万平方英尺商业地产的所有权权益。房地产投资信托基金成立于1980年。
SL Green Realty在COVID-19大流行期间面临着前所未有的挑战，因为许多租户不得不在家工作或混合工作模式。这种新的现实导致纽约拥有美国最高的办公室空置率。
然而，纽约的学校在9月中旬重新开学，市长已指示所有城市工作人员返回办公室。尽管如此，SL Green Realty并没有削减或暂停分红，因为在过去的一年里，由于长期合同，其入住率一直稳定在93% - 94%。
REIT每月支付0.3033美元的股息，年派息率约为3.64美元。该公司于2020年从季度派息改为每月派息。目前的股息收益率约为4.9%。
据估计，该信托在2021年将产生每股FFO 6.56美元，派息率约为55%。这一比率是一个保守值，即使面对大流行，信托也应继续支付股息。
SL Green Realty的资产负债表是投资级的。REIT的信用等级为BBB，是最低的中等投资等级。
3.工业物流物业信托
我们最好的房地产投资信托基金名单上的第三家是工业物流地产信托基金(ILPT)。这家房地产投资信托基金可能是另一家鲜为人知的公司。
截至2021年第二季度末，总债务为46.99亿美元。债务资本化比率约为50%，这是相当保守的。基于符合我们标准的FFO，利息覆盖率约为4倍。
然而，在2021年第二季度末，该信托拥有291个工业和物流物业，3520万平方英尺的可出租空间。此外，ILPT在夏威夷瓦胡岛拥有226处房产，面积1670万平方英尺。
这些物业产生的年收入约占总收入的50%。其余收入来自美国大陆的65处房产，面积1850万平方英尺。
ILPT是一家相对年轻的公司，2018年才公开上市。因此，这只年轻的REIT并不像榜单上其他两家最好的REIT那样存在很长时间。然而，ILPT在夏威夷的入住率达到99%，租金稳定且不断上涨。REITs的两个最大客户是亚马逊(Amazon)和联邦快递(FedEx)，它们贡献了超过14%的租金收入。
ILPT的年度股息率为每股1.32美元。远期股息收益率为4.72%。据估计，该信托基金在2021年将产生每股1.89美元的FFO，派酬率约为70%，这是可以接受的，但低于我的目标值。
ILPT的资产负债表比较保守。它的总债务只有8.89亿美元。债务与资本比率约为47%。基于符合我们标准的FFO，利息覆盖率约为3.8倍。
对最佳房地产投资信托基金的最后思考
房地产投资信托基金是许多投资者可以加入投资组合的一种资产。它们的股息收益率往往高于普通股，并产生可观的总回报。然而，reit的税收待遇与普通股票不同，投资者应该明白这一点。我们可以在这个最佳reit列表中添加其他reit，但上面讨论的三个只是一个起点。
免责声明:作者并非持牌或注册投资顾问或经纪人/交易商。他不是在为你提供个人投资建议。投资前请先咨询有执照的投资专业人士。